Ocena ryzyka instytucji obowiązanej (ORI)
Pisemny dokument identyfikujący ryzyka — w branży nieruchomości kluczowe: klienci spoza UE, transakcje gotówkowe, nieruchomości luksusowe, struktury spółek celowych (SPV).
Base jurídica: art. 27 ustawy AML
Instytucja obowiązana
AML/CFT dla pośredników nieruchomości — procedury, KYC, GIIF
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami są instytucją obowiązaną na mocy ustawy AML — muszą prowadzić ocenę ryzyka, identyfikować stronę transakcji i beneficjenta rzeczywistego, monitorować transakcje wysokiej wartości i raportować do GIIF. Pomagamy wdrożyć procedury bez paraliżowania bieżącej obsługi klientów.
- art. 2 ust. 1 pkt 18 ustawy AML
- do 1 000 000 EUR maks. kary administracyjnej
- 10 000 EUR próg gotówki ponadprogowej
- CRBR + GIIF obowiązkowa weryfikacja UBO
Czy jesteś instytucją obowiązaną
Tak — pośrednicy w obrocie nieruchomościami są wymienieni w art. 2 ust. 1 pkt 18 ustawy AML. Obowiązek dotyczy zarówno transakcji sprzedaży/kupna, jak i najmu (gdy miesięczny czynsz przekracza określone progi).
- Świadczysz usługi pośrednictwa w sprzedaży lub kupnie nieruchomości (mieszkalnych, komercyjnych).
- Pośredniczysz przy najmie nieruchomości, gdy miesięczny czynsz przekracza próg ustawowy.
- Działasz jako wyspecjalizowane biuro nieruchomości lub w ramach pośrednictwa franczyzowego.
- Obsługujesz transakcje gotówkowe lub klientów spoza UE.
Twoje obowiązki AML krok po kroku
Wewnętrzna procedura AML/CFT
Dokument opisujący zasady KYC stron transakcji, weryfikacji źródeł finansowania, zgłaszania podejrzeń do GIIF. Dostosowany do specyfiki obsługi nieruchomości.
Base jurídica: art. 50 ustawy AML
KYC stron transakcji i beneficjent rzeczywisty
Identyfikujemy obie strony transakcji (sprzedający + kupujący). Dla spółek — weryfikacja UBO i porównanie z CRBR. Dla klientów spoza UE — wzmożone środki bezpieczeństwa.
Base jurídica: art. 33–37 i art. 44 ustawy AML
Weryfikacja źródeł finansowania
Przy transakcjach o podwyższonym ryzyku (gotówka, klient spoza UE, nieruchomość luksusowa) — ustalenie źródła środków klienta i udokumentowanie go.
Base jurídica: art. 44 ustawy AML (środki wzmożone)
Raportowanie do GIIF
Zawiadomienie o podejrzeniu prania pieniędzy — niezwłocznie, najpóźniej w 2 dni robocze. Dla planowanej transakcji — przed jej dokonaniem; transakcję wstrzymujemy.
Base jurídica: art. 74 i art. 86 ustawy AML
Zgłoszenia transakcji gotówkowych ≥10 000 EUR
Pośrednik nie ma obowiązku raportowania transakcji ponadprogowych (to dotyczy banków). Ale przyjęcie zapłaty gotówkowej w wysokości ≥10 000 EUR — bezpośrednio lub jako pośrednik — wymaga zachowania szczególnej uwagi (status „przedsiębiorca przyjmujący gotówkę”).
Base jurídica: art. 2 ust. 1 pkt 23 i art. 35 ustawy AML
Szkolenia pracowników
Wszyscy pośrednicy i pracownicy biura wykonujący obowiązki AML muszą być przeszkoleni — przed dopuszczeniem do pracy i okresowo.
Base jurídica: art. 52 ustawy AML
Co Ci grozi za brak procedur
Kara administracyjna
Do 1 000 000 EUR (lub dwukrotności korzyści/unikniętej straty — kwota wyższa).
Base jurídica: art. 150 ustawy AML
Odpowiedzialność osobista zarządu/właściciela
Pośrednik wykonujący działalność osobiście albo członek zarządu — odpowiada za realizację obowiązków AML.
Base jurídica: art. 8 ustawy AML
Wstrzymanie transakcji
GIIF może wstrzymać transakcję na 96 godzin (z możliwością przedłużenia o 6 miesięcy), jeśli istnieje uzasadnione podejrzenie prania pieniędzy.
Base jurídica: art. 86 ustawy AML
Publikacja informacji o naruszeniu
Reputacja w branży nieruchomości — kluczowa dla zaufania klientów; publikacja decyzji o karze szczególnie dotkliwa.
Base jurídica: art. 152 ustawy AML
Jak pomagamy biurom nieruchomości
Audyt zgodności i ocena ryzyka
Pełny przegląd procesów biura nieruchomości pod kątem AML; ORI dostosowane do typu obsługiwanych transakcji.
Procedura wewnętrzna i pakiet KYC
Procedura AML, formularze identyfikacji stron transakcji, lista pytań do weryfikacji źródeł finansowania.
Szkolenie zespołu z certyfikatem
Szkolenie 4h z certyfikatem — z naciskiem na typowe scenariusze branży nieruchomości (gotówka, klient zagraniczny, SPV).
Obrona przed kontrolą GIIF
Wsparcie prawne podczas postępowania kontrolnego, przygotowanie dokumentacji, odwołania od decyzji.
Konsultacje przy nietypowych transakcjach
Doraźna pomoc prawna gdy transakcja budzi wątpliwości — kiedy zgłosić do GIIF, jak wstrzymać, jak udokumentować.
FAQ — Pośrednicy w obrocie nieruchomościami
Najczęstsze pytania o obowiązki AML/CFT w Twojej branży. Pełen zestaw 238 pytań i odpowiedzi (z podstawą prawną) znajdziesz na osobnej stronie.
Tak — pośrednicy w obrocie nieruchomościami są wymienieni w art. 2 ust. 1 pkt 18 ustawy AML. Obowiązek nie zależy od wielkości biura ani liczby transakcji. Procedura musi być proporcjonalna do skali działalności i typu obsługiwanych klientów.
Base jurídica: art. 2 ust. 1 pkt 18 i art. 50 ustawy AML
Obu — środki bezpieczeństwa finansowego stosujemy wobec każdej strony, którą reprezentujemy lub z którą pośredniczymy. Dla klientów spoza UE lub przy transakcjach o podwyższonym ryzyku — wzmożone środki (weryfikacja źródeł finansowania).
Base jurídica: art. 33–37 i art. 44 ustawy AML
Gdy istnieje uzasadnione podejrzenie, że transakcja może mieć związek z praniem pieniędzy lub finansowaniem terroryzmu — niezwłocznie, najpóźniej w terminie 2 dni roboczych od potwierdzenia podejrzenia. Jeżeli podejrzenie dotyczy transakcji, którą dopiero zamierzamy przeprowadzić — zgłaszamy PRZED jej wykonaniem i wstrzymujemy transakcję.
Base jurídica: art. 74 i art. 86 ustawy AML
Stosujemy je w sytuacjach podwyższonego ryzyka, m.in. wobec klientów z państw trzecich wysokiego ryzyka (lista UE), PEP-ów (osoby zajmujące eksponowane stanowiska polityczne), przy transakcjach gotówkowych wysokiej wartości i strukturach powierniczych. Wymagają m.in. ustalenia źródła majątku i akceptacji relacji przez kierownictwo.
Base jurídica: art. 44 ustawy AML
5 lat od zakończenia relacji (lub od dnia transakcji okazjonalnej). GIIF może przedłużyć ten okres do 10 lat na potrzeby postępowania.
Base jurídica: art. 49 ustawy AML
Tak. Przed nawiązaniem relacji ze spółką weryfikujemy beneficjenta rzeczywistego w Centralnym Rejestrze Beneficjentów Rzeczywistych i porównujemy z danymi uzyskanymi od klienta. Rozbieżności zgłaszamy do GIIF.
Base jurídica: art. 61a ustawy AML
Bezpłatna konsultacja
Zacznijmy od audytu Twojej
Sprawdzimy gdzie jesteś, co musisz zrobić i wycenimy wdrożenie. Bezpłatna 30-minutowa rozmowa z prawnikiem AML.
- Sprawdzimy zgodność z ustawą AML
- Wskażemy najpilniejsze braki
- Pokażemy realny koszt i czas wdrożenia